Zpravodajský portál pro moderní generaci, která se zajímá o aktuální dění.
Zajímá tě aktuální dění? Zprávy z domova i ze světa najdeš na zpravodajském webu. Čti reportáže, rozhovory i komentáře z různých oblastí. Sleduj Refresher News, pokud chceš být v obraze.
Nepodařilo se uložit změny. Zkus se nově přihlásit a zopakovat akci.
V případě že problémy přetrvávají, kontaktuj prosím administrátora.
OK
Výber najvhodnejšej hypotéky pri kúpe bytu alebo končiaca sa fixácia na už trvajúcej hypotéke. Ako urobiť to najvýhodnejšie rozhodnutie v období, keď sa úrokové sadzby dynamicky zvyšujú z mesiaca na mesiac?
Úrokové sadzby sa pri hypotékach zdvihli od začiatku roka už niekoľkokrát a v podstate nikto s istotou nevie, na akej hranici sa stabilizujú. Počas posledných rokov sme si na Slovensku mohli požičiavať veľmi lacno a bolo samozrejmosťou, že banky ponúkali úrokové sadzby, ktoré sa blížili k nule aj pri dlhších fixáciách.
Už dnes sa niektoré úrokové sadzby posunuli nad hranicu 3 % a množstvo analytikov sa zhoduje na tom, že budú rásť ďalej. Ako by sa na aktuálnom hypotekárnom trhu rozhodli odborníci a ako by vyriešili modelové situácie, ktorým v súčasnosti čelí množstvo ľudí?
Pýtali sme sa na tri scenáre – ako má postupovať človek, ktorý ide kupovať byt, čo má robiť človek, ktorému sa budúci rok končí fixácia, a čo sa oplatí v prípade, že má niekto nasporenú väčšiu sumu peňazí.
Na biznisovej podstránke Refresheru Disrupter pravidelne do hĺbky rozoberáme témy, ktoré sa týkajú sveta ekonomiky a podnikania. Staň sa členom klubu Refresher+ a dostaň sa k neobmedzenému obsahu.
Scenár 1 Plánujem kúpu trojizbového bytu, ktorý bude určený na bývanie, nie na investíciu. Aká dlhá fixácia a v akej výške je pre mňa aktuálne najlepšou možnosťou na trhu?
Slavomír Molnár, finančný poradca a analytik Z posledných analýz hlavných analytikov bánk vyplýva, že úroková sadzba by sa v strednodobom horizonte mala hýbať okolo 4 %. Pri kúpe nehnuteľnosti by som aktuálne odporúčal buď päťročnú, alebo desaťročnú fixáciu. Prvú voľbu, teda päťročnú fixáciu odporúčam klientom, ktorí ešte preferujú na súčasné divoké pomery nižšie úrokové sadzby, ale zároveň si chcú zafixovať úrokovú sadzbu na stredne dlhý horizont.
Desaťročnú fixáciu odporúčam klientom, ktorí majú strach z extrémnejšieho nárastu úrokových sadzieb, a aj tým, ktorých príjem v dlhodobom horizonte nemá potenciál rásť. Je dobré, aby si zafixovali výdavky v rámci svojho cash flow.
Přidej se do klubu REFRESHER+
Čo sa dozvieš po odomknutí?
Ako dlho budú ešte rásť úrokové sadzby na hypotékach?
Je najdlhšia fixácia zároveň najlepším riešením?
Čo robiť v prípade, ak sme si zaxifovali úrokovú sadzbu na dlhé obdobie a hypotéky na trhu po čase zlacnejú?
Je výhodné refinancovanie hypoték, ak sa mi aktuálne trvajúca fixácia končí o rok?
Je dobré rozhodnutie investovať našetrené peniaze do existujúcej hypotéky a znížiť si tak splátky?
Např.:
Lístok ZDARMA na linke Bratislava – Viedeň/Schwechat
, 30-dňová výzva s ChatGPT od Jazykového mentoringu ZDARMA
nebo 15 % zľava na nákup výživových doplnkov VOXBERG
Na druhej strane je nutné povedať, že ak by do budúcna úrokové sadzby začali opäť klesať, klienti môžu požiadať o ich zníženie aj počas trvania fixácie. Takže pri voľbe dlhej fixácie sú chránení pred zmenou zo strany banky, ale sami majú možnosť zníženia, pokiaľ sa trh vyberie cestou zlacňovania.
Zdroj: Pexels/RODNAE Productions
Maroš Ovčarik, generálny riaditeľ Partners Investments Volil by som fixáciu na 10 rokov, ktorú viem vo vybraných bankách získať na úrovni 2,65 %. Dlhšia fixácia je mierne drahšia, no je to cena za pokojný spánok. Pri hypotéke uprednostňujem dlhodobú stabilitu, keďže je to úver na desiatky rokov, špekulácie by som preto minimalizoval.
Dlhšia fixácia je mierne drahšia, no je to cena za pokojný spánok.
Peter Kolárik, konateľ spoločností TotalMoney a Finančná Hitparáda Pri súčasnom vývoji na trhu odporúčam fixovať úrokovú sadzbu na čo najdlhšie obdobie, od 5 rokov vyššie. Ak budú sadzby aj naďalej stúpať, výhodou dlhej fixácie budú jej nemenné podmienky počas celej lehoty fixácie. Ak by úrokové sadzby napríklad po troch rokoch začali výraznejšie klesať, hypotéku bude možné refinancovať inou hypotékou s výhodnejším úrokom.
Bruno Gábel, hypotekárny špecialista a CEO ProHypo
Pri kúpe nehnuteľnosti na vlastné potreby je vhodné uvažovať nad časovým horizontom, na ktorý si nové bývanie kupujete. Viem, že je ťažké dané obdobie správne odhadnúť, no pokiaľ kupujete trojizbový byt, zrejme vám bude slúžiť na dlhodobé bývanie.
Pri aktuálnych úrokoch by som volil minimálne 5-ročnú fixáciu, ktorá by mala postačovať na preklenutie aktuálne sa zhoršujúcej situácie na trhu hypoték. Pri nej sa priemerná úroková sadzba na trhu hypoték pohybuje na úrovni 2,5 %. Pri dlhších fixáciách, na úrovni desiatich rokov, sa bavíme aktuálne o úroku cca 3,3 %. Úrok je možné prehodnotiť aj počas trvania fixácie, pokiaľ situácia na trhu praje znižovaniu úrokov. Štandardne túto možnosť banky poskytujú za poplatok cca 150 až 200 eur.
Úrok je možné prehodnotiť aj počas trvania fixácie, pokiaľ situácia na trhu praje znižovaniu úrokov. Štandardne túto možnosť banky poskytujú za poplatok cca 150 až 200 eur.
Nie je to však iba o výške úroku, ale najmä o vašej financovateľnosti vzhľadom na vaše vstupné údaje. Dlhodobo sa snažím vysvetliť klientom, že úrok je iba jeden parameter, no to, akú výšku úveru a v konečnom dôsledku aj úroku získate, závisí od vašich vstupných údajov ako vek, druh príjmu, z ktorého chcete príjem dokladovať, dĺžka trvania daného príjmu a tak ďalej. Veľmi ťažko viem odporučiť „univerzálnu“ banku, ktorá bude najvýhodnejšia „za každého počasia“.
Zdroj: Unsplash/Tierra Mallorca/volně k užití
Scenár 2 O rok sa mi končí fixácia hypotéky. Oplatí sa mi čím skôr refinancovať hypotéku a stihnúť zafixovať úroky v aktuálnych výškach, hoci sú o dosť vyššie, ako boli ešte vlani, alebo mám počkať, ako sa bude vyvíjať trh?
Slavomír Molnár, finančný poradca a analytik Pokiaľ je zostatok hypotéky len niekoľko desiatok tisíc eur, určite by som hypotéku nerefinancoval, ale zvolil by som možnosť „reštartu hypotéky“, čo znamená, že banka nastaví klientovi požadovaný nový fix a úrok na existujúcej hypotéke podľa aktuálnych trhových podmienok.
Aktuálne už len dve banky výraznejšie podbíjajú konkurenciu vo výške úrokových sadzieb a zároveň nejakou formou uhrádzajú pokutu za predčasné splatenie.
Aby dávalo klientovi matematický zmysel refinancovať hypotéku do inej banky, musí mať nová banka o dosť nižší úrok, ako mu dokáže dať jeho súčasná banka, a zároveň by nová banka mala uhrádzať pokutu za predčasné splatenie. Aktuálne už len dve banky výraznejšie podbíjajú konkurenciu vo výške úrokových sadzieb a zároveň nejakou formou uhrádzajú pokutu za predčasné splatenie.
Sú nimi Prima banka a ČSOB. Aj tu je však niekoľko „ale“. Prima napríklad uhradí pokutu len vtedy, ak ide o čisté refinancovanie, čiže žiadatelia aj zakladaná nehnuteľnosť sa nemenia a hypotéka sa zvyšuje maximálne o 2 000 €. Zároveň má nastavené fixné limity na výšku hypotéky podľa počtu žiadateľov a lokality zakladanej nehnuteľnosti. Nedá sa teda paušalizovať, komu je čo výhodnejšie, vždy závisí od konkrétnej situácie klientov.
Maroš Ovčarik, generálny riaditeľ Partners Investments Úrokové sadzby pôjdu s vysokou pravdepodobnosťou hore, teda riziko, že o rok budú sadzby vyššie, je pomerne vysoké. Na druhej strane, pri predčasnom splatení mimo fixácie si banka účtuje poplatok za predčasné splatenie. Rozhodnutie je preto do určitej miery lotéria, osobne by som nechal dobehnúť fixáciu a potom si porovnal ponuky viacerých bánk, vybral najvýhodnejšiu a zafixoval na čo najdlhšie.
Peter Kolárik, konateľ spoločností TotalMoney a Finančná Hitparáda Je veľký predpoklad, že úrokové sadzby na hypotékach budú aj naďalej stúpať. Pri rozhodovaní o refinancovaní tesne pred koncom fixácie však odporúčam zohľadniť aj náklady spojené s predčasným splatením hypotéky, čiže poplatok za predčasné splatenie hypotéky, ktorý môže byť do výšky 1 % z predčasne splatenej istiny, a aj poplatky spojené s vybavením novej hypotéky.
Myslím tým poplatky za jej poskytnutie, znalca, kataster a podobne. Súhrnne môžu tieto poplatky, v závislosti od existujúcej a novej banky, dosiahnuť napríklad výšku 1,3 % aktuálneho zostatku hypotéky. Ak mám do konca fixácie 6 mesiacov a nepredpokladám, že úroky pôjdu o 1,3 % vyššie, počkal by som na koniec fixácie a hypotéku refinancoval bez poplatku.
Zdroj: Pexels/energepic.com
Bruno Gábel, hypotekárny špecialista a CEO ProHypo
Pokiaľ neplánujete nehnuteľnosť predať v horizonte dvoch rokov, určite by som odporúčal prehodnotiť alebo „refixovať“ aktuálnu úrokovú sadzbu. Pokiaľ dôjde k zmene úroku do jedného roka, nepredpokladám, že situácia na trhu hypoték sa dovtedy výrazne zlepší oproti súčasnosti. Dĺžku fixácie úroku by som opäť volil podľa vašich preferencií, respektíve výhľadu a vašich plánov súvisiacich s bývaním. Nemá zmysel fixovať úrokovú sadzbu pri úroku 3,3 % na 10 rokov, pokiaľ je pravdepodobné, že nehnuteľnosť budete predávať do troch rokov.
Viem, všetko je relatívne, no pri relativite sa môžete oprieť iba o štatistiku. Pokiaľ bývate v jednoizbovom byte a máte okolo tridsať rokov, je vysoko pravdepodobné (aj keď, samozrejme, nie isté), že si do troch až piatich rokov založíte rodinu. Verím, že aj jednoizbový byt je na výchovu rodiny lepší ako nič. No je to výzva, ktorú pokiaľ nemusíte, nepodstupujte.
Scenár 3 Mám nasporených 50 000 eur. Je dobrým rozhodnutím investovať ich do hypotéky a znížiť si tým mesačné splátky, prípadne skrátiť obdobie trvania úveru, alebo mám peniaze nechať investované?
Slavomír Molnár, finančný poradca a analytik Cash je klientovou poistkou a rezervou, takže by som ju ako mimoriadnu splátku hypotéky určite nedával do skončenia aktuálnej fixácie. V čase fixácie, keď banka pošle klientovi nový návrh úrokovej sadzby, sa môže rozhodnúť na základe svojich aktuálnych životných okolností, či je pre neho výhodnejšie znížiť splátku mimoriadnou splátkou alebo si napríklad uložiť rezervu na nejaký sporiaci účet, ktorého úrok môže byť na veľmi podobnej úrovni, ako je úrok na hypotéke. Ten, kto má vybudovanú veľkú rezervu, má výbornú východiskovú a rozhodovaciu pozíciu.
Maroš Ovčarik, generálny riaditeľ Partners Investments Pri vhodne zvolenej investícii na dlhé obdobie, napríklad 10 rokov, je reálne očakávať dlhodobú priemernú ročnú výkonnosť na úrovni 7 až 8 %. Teda podstatne vyššiu, ako je predpoklad úročenia hypoték za rovnaké obdobie. Preto v tomto rozhodnutí u mňa vyhráva investícia. Kľúčové však je vnímať to ako rozhodnutie na desať rokov, pretože niektoré roky táto logika takmer s istotou platiť nebude. To však nie je v horizonte desiatich rokov podstatné.
Peter Kolárik, konateľ spoločností TotalMoney a Finančná Hitparáda V časoch vysokej inflácie je určite výhodnejšie mať dlhy ako úspory a to zvlášť platí, keď sú úrokové sadzby na hypotékach oveľa nižšie, ako je odhadovaná inflácia na tento rok. Z môjho pohľadu nedáva zmysel predčasne splácať niečo, čo sa „znehodnotí“ samo vplyvom vysokej inflácie. Nasporené peniaze by som investoval ideálne do niečoho, čo má potenciál uchovať ich hodnotu, napríklad do nehnuteľností. Investície s potenciálom zarobiť viac, ako je odhadovaná inflácia, určite existujú, ale pri očakávaní takých vysokých výnosov sú vhodné len pre klientov s veľmi pozitívnym vzťahom k riziku.
Z môjho pohľadu nedáva zmysel predčasne splácať niečo, čo sa „znehodnotí“ samo vplyvom vysokej inflácie.
Bruno Gábel, hypotekárny špecialista a CEO ProHypo
Pokiaľ máte na hypotéke úrokovú sadzbu pod 3 % a výška mesačnej splátky úveru vás nedesí, určite peniaze zainvestujte. Vysokou infláciou strácajú peniaze na hodnote. To je celkom dobrá informácia, pokiaľ máte peniaze požičané od banky. V reálnej hodnote peňazí banke vrátite menej, než si možno myslíte. Ak by som to mal priblížiť na jednoduchom príklade, spomeňte si, koľko vás stál kopček zmrzliny, keď ste boli dieťa.
Mňa stál 3 koruny (cca 10 centov). Dnes si za 10 centov veru kopček zmrzliny nekúpim. A teraz si predstavte, že na kúpu kopčeka si od vás požičiam 3 koruny, ktoré vám vrátim za 10 rokov. Podobný princíp funguje aj pri hypotékach v čase vysokej inflácie. Preto odporúčam rozhodne uprednostniť investíciu pred mimoriadnou splátkou, pokiaľ nevstupujú do rozhodovania iné okolnosti a skutočnosti. Podľa svojho rizikového profilu si zvoľte podkladové aktívum, investičný horizont a spoločnosť, cez ktorú budete investovať.
