Nachádzame sa v konferenčnej miestnosti kancelárskej budovy, ktorá ako prvá na Slovensku splnila najvyššie certifikačné kritériá LEED Platinum a zaradila sa tým k jednému percentu najudržateľnejších budov na svete.

 

Zakladateľ developerskej spoločnosti Corwin, ktorá Einpark Offices postavila, sedí v zelenom otáčacom kresle a žartuje. V čiernej mikine pôsobí nenúteným dojmom, ale šediny prezrádzajú, že má za sebou roky skúseností.

 

Marián Hlavačka pôsobí na realitnom trhu od roku 2004. Patril medzi kľúčových manažérov HB Reavisu, kým sa nerozhodol, že je čas osamostatniť sa a vyskúšať, či sa dá development robiť aj inak – s dôrazom na človeka. 

 

Na Disrupteri vám prinášame inšpiratívne rozhovory s poprednými podnikateľmi. Nájdete u nás aj novinky z developmentu a analýzy realitného trhu. Ak chcete podporiť naše úsilie tvoriť kvalitnú žurnalistiku a získať prístup ku všetkým článkom na Refresheri a Disrupteri, pridajte sa do klubu Refresher+. 

 

 

Ako by ste charakterizovali víziu Corwinu jednou vetou?

Vydestilovať víziu firmy je vždy to najťažšie a svojím spôsobom sa to stále pretvára. Dnes by som to zadefinoval asi tak, že sa snažíme byť lídrom v udržateľnosti a v tom, ako pristupujeme k rozvoju mesta. 

 

A ako konkrétne pristupujete k rozvoju mesta? 

V prvom rade sa nepozeráme na Excel. Vyberáme si také lokality, ktoré sú zanedbané, nie sú na prvý pohľad atraktívne a iní developeri o nich pred nami pochybovali. Nevideli v nich hodnotu a prínos. 

 

Môžete to uviesť na príklade? 

Najvýraznejšie to bolo vidieť pri Blumentali. V čase, keď sme kúpili pozemok nášho vlajkového projektu, boli ulice Mlynská a Radlinského v podstate mŕtve. Priemyselný areál tabakovej továrne, ktorý na pozemku stál, bol už kompletne zbúraný a nezostalo po ňom nič.

 

Vytvorili sme všetko, o čom hovoríme, že je to udržateľné. Je tam prízemie, ktoré žije, sú tam služby pre ľudí z okolia, sú tam kancelárie aj byty. Aj keď sa pri developmente nájdu vždy susedia, ktorí projekt nechcú, neviem o tom, že by nejakí negatívne hodnotili Blumental. 

 

Kladiete dôraz na udržateľnosť. Ako odlíšiť skutočne udržateľný projekt od naoko udržateľného? Dnes to už vyzerá tak, že každý projekt sa snaží byť zelený. 

Myslím si, že zatiaľ je to úloha len pre expertov. Keby sme teraz zobrali z ulice tridsať ľudí, pravdepodobne by väčšina nevedela odpovedať na vašu otázku. Poviem len príklad. Mali by ste sa pozrieť, akým spôsobom je vyrobené teplo a chlad. Energetická stopa budovy je jedným z kľúčových faktorov. Potom sa môžete pozrieť na materiály, z ktorých je budova postavená. Všetky by mali byť recyklovateľné. Pýtajte sa, či má projekt zelenú strechu, akým spôsobom pracuje s vodou. Ale udržateľnosť preverí iba čas a vplyv, ktorý bude projekt mať na budúce generácie.

 

Kladú zákazníci tieto otázky? 

Začínajú sa pýtať. Pôsobíme v Bratislave a Ľubľane. Očakávania klientov sú dnes vysoké. My sme si v podstate vychovali najnáročnejšiu klientelu. Keď vedia, že Corwin prináša nový projekt, očakávajú, že bude mať automaticky vysokú úroveň.

 

Hovoríte, že v Bratislave a Ľubľane sú ľudia ochotní zaplatiť si za udržateľnosť. Myslíte si, že vo väčších slovenských mestách by to nešlo? 

Určite by to išlo, akurát pre Corwin majú tie mestá malú kapacitu. Aj Košičania a Žilinčania budú mať zaujímavé projekty. Na konci dňa prvý rezidenčný pasívny dom bol v Trnave. Samozrejme, v Bratislave je gro kapitálu a dopytu po novostavbách, a preto sa očakáva, že tu pôjdu inovácie rýchlejšie. 

 

 

Ste zakladateľom Corwinu. Čo vám dodalo sebavedomie ísť do vlastného developmentu? 

V rámci HB Reavisu som mal na starosti expanziu, časť realitnej abecedy som už teda poznal. Mal som určitý vplyv, ale, žiaľbohu, bol minoritný. Došli sme do bodu, keď bolo treba hovoriť o vízii firmy, o tom, čo a ako budeme robiť najbližších päť rokov. Museli sme si podať ruky a povedal som, že pôjdeme každý inou cestou. 

 

Aká bola vaša vízia? 

Keby ste sa ma na to pýtali pred piatimi rokmi, tak by som vám pravdepodobne nevedel úplne odpovedať. Na začiatku sme pracovali aj 16 hodín denne, projekty vás vedia zožrať tak, že nemáte čas na nič. Až po čase príde možnosť zamyslieť sa.

 

Chcel som robiť development, ktorý bude mať ľudskú tvár. Som exteriérový človek a najlepšie sa cítim v prírode. Prirodzene som preto chcel priniesť kus prírody aj do mesta. A tam sa to celé začalo. V prírode sú všetky odpovede, len ich treba vedieť prečítať a aplikovať. 

 

Odišli ste z HB Reavisu. Čo sa dialo potom? 

Ešte rok a pol som čakal na financie. Nechcem povedať, že to bolo obdobie na pol plynu, ale v developmente viete ťažko niečo dosiahnuť, keď nemáte kapitál.  

 

V roku 2010 v Bratislave kulminovali dôsledky finančnej krízy. Nikto ani nechyroval o tom, že by bol development výhodným biznisom. Už vtedy sa síce v novinách písalo, že v Bratislave je málo bytov, ale nebola to nejaká extra téma. Po tom, čo sme v roku 2011 získali financovanie, sme sa začali pozerať po tom, že niečo kúpime. 

 

Aké ste mali očakávania? Stretli sa s realitou? 

Mal som už určitý vek a sebavedomie, víziu. Nebolo to len také slepé strieľanie do toho, čo sa podarí. Keď porovnám celé obdobie od začiatku až podnes, určite to prekonalo moje očakávania. Dokázali sme mať úspech vo veľmi konkurenčnom prostredí. Zároveň sme si dokázali zadefinovať inú líniu podnikania. Chvíľu sme sa snažili nazývať sa stavitelia, ale nakoniec sme si po dvoch rokoch povedali, aj vzhľadom na to, že sme chceli expandovať, že to zavrhneme. 

 

A prečo ste vlastne chceli používať pojem stavitelia a nie developeri? 

Developer je stále nadávka vo vnímaní veľkej časti populácie. Nechcelo sa nám byť súčasťou tejto hanlivej skupiny. Robili sme podnikanie úprimne, verili sme tomu a stále tomu veríme. Snažíme sa, aby náš marketing nebol greenwashing. Možno tomu dáme krajšie prívlastky, ale stále sa snažíme, aby to bolo úprimné. 

 

Je podľa vás developer právom hanlivé označenie? 

U niektorých asi áno. Keď pôjdem po Bratislave, určite by som si vedel urobiť rebríček zlyhaných novostavieb. V tejto branži je stále relatívne dosť takých, ktorí majú iba svoj Excel a po kolaudácii im už sú ich projekty ukradnuté. Najviditeľnejšie to je pri bytovej výstavbe. Pri developmente kancelárií je našťastie hráčov výrazne menej a konkurencia je tam obrovská, takže si viac dávajú pozor. 

 

Čo okrem udržateľných riešení teda robíte inak? 

Snažíme sa na Slovensko ťahať najlepších z najlepších. Je jedno, či sú to urbanisti alebo technici, architekti, dizajnéri. Snažíme sa hľadať takých, ktorí majú udržateľnosť v DNA. Nie každému svetovému architektovi na tom naozaj záleží, a preto si nevyberáme prvoplánovo podľa veľkých mien. Často pracujeme so Škandinávcami, kde je téma udržateľnosti prirodzenejšia ako na Slovensku. 

 

A prečo ste si vybrali Gehl Architects na projekt Palma, ktorý vyrastie na Račianskej ulici v Bratislave? 

Nebolo to tak, že my sme si vybrali ich. Oni si vybrali nás. Prešli sme ich vnútorným skríningom, viackrát sme za nimi vycestovali, rozprávali sme sa s nimi o tom, čo chceme urobiť. Museli sme ich presvedčiť, že ich nepoužijeme len ako marketingový nástroj. Keď niečo vo svojom ateliéri navrhnú, chcú si za tým stáť aj o desať rokov. Svojím spôsobom sa boja robiť s developermi. Majú veľa komunálnych zákaziek. Veľké mestá zo všetkých kútov sveta si ich najímajú, aby im navrhli urbanistické riešenia. 

 

Čím ste renomovaných architektov presvedčili? 

Tým, akí sme boli nadšení, a aj lokalitou. Na mítingoch sme si skicovali víziu Palmy spolu s kreatívnym riaditeľom ateliéru Davidom Simom. Zapôsobilo na nich aj naše portfólio a rozpracované projekty.

 

 

Koncom minulého roka sme mohli vidieť prvé vizualizácie projektu. Predstavovali ste si takýto koncept od začiatku, keď ste pozemky kupovali? 

Asi by som klamal, keby som povedal, že som to mal celé v hlave. Ale keď sme prvýkrát išli na obhliadku areálu, úprimne ma uchvátil. My tejto časti mesta veľmi veríme. Boli tam prvky industriálnej architektúry. Niektoré už boli výrazne degradované, a tak bolo na prvý pohľad jasné, že ich zbúrame. Ale pri niektorých sme zase mali hneď jasno, že ich chceme zachovať a hľadať pre ne funkciu. 

 

Máme víziu vytvoriť nové bratislavské centrum. Chceme ukázať, že existuje možnosť vytvoriť správnym mixom funkcií takú štvrť, aby ste ani nemuseli cestovať do centra. Práve naopak, ľudia z okolia budú chodiť do Palmy. 

 

Investičný zámer ste predstavili na jeseň 2020 a odvtedy čakáte na záväzné stanovisko mesta. Pohlo sa odvtedy niečo? 

Prešli dva roky, stále nemáme v rukách nič. Je to trošku frustrujúce, ale nemôžem povedať, že by som to neočakával. Zatiaľ sme venovali obrovské úsilie tomu, aby sme od začiatku informovali mesto a mestskú časť o tom, čo v Palme plánujeme. Absolvovali sme množstvo prezentácií. Veľa z nich bolo cez online platformy, keďže každú chvíľu nám niečo znemožňovalo stretnúť sa. 

 

Pre magistrát je to celkom nová situácia. Doteraz sa projekty dodávali už viac-menej hotové. A my sme prišli s tým, že nás zaujímajú ich pripomienky. Mnohé z nich sme zapracovali. Máme za sebou extrémne množstvo práce. Nie je to však, žiaľbohu, zatiaľ fyzicky vidno. 

 

Chápeme, že je to veľký projekt. Časť územia sa dá povoliť teraz podľa existujúceho územného plánu. V druhej časti treba zmeniť územný plán. Povolení na prvú časť sa snáď dožijeme do leta.  

 

A s tou druhou budete čakať, kým sa zmení územný plán? 

Nebudeme čakať. Určite sa budeme snažiť iniciovať posun situácie, ako sa len dá. Priority mesta a Corwinu sú v tomto úplne rovnaké. Chceme, aby bola Palma vzorovou revitalizáciou brownfieldu v Bratislave. 

 

Pôsobí to tak, že spolupráca s magistrátom je celkom detailná a fungujúca, ale zároveň ste odbornej verejnosti známy ako ten, ktorý sa nebojí mesto kritizovať…

Je dobré, že po 30 rokoch prišiel človek s pohľadom, ktorý je do veľkej miery zhodný s tým naším. Problém je, že Matúš Vallo si zvolil priveľa iniciatív. Magistrát mal v čase, keď prišiel, približne 400 zamestnancov. Aj keď sa hovorí, že dnes ich je výrazne viac, stále nestíha. 

 

V Bratislave sú viacerí stakeholderi, ktorí majú na jej rozvoj vplyv. Mesto, developeri aj prevádzkovatelia služieb by si mali sadnúť a otvorene povedať, ako mesto bude vyzerať o 10 až 20 rokov. Matúš (Vallo – pozn. red.) sám priznal, že sa málo stretáva s developermi. Verím, že stretnutí bude pribúdať. Nechceme, aby bola Bratislava priemerné východoeurópske mesto, o ktoré nikto nezakopne, ale plnohodnotná európska metropola. Je to naša vnútorná ambícia. 

 

 

Pred pár dňami však vyšla správa, podľa ktorej budete viac pôsobiť v Slovinsku, kde máte rozrobené projekty, ako v Bratislave.

V Ľubľane máme určite dobré prostredie, rýchlejšie povoľovacie procesy, kladú prioritu na transformovanie brownfieldov. Veľkou výhodou je, že primátor je vo funkcii už štvrté funkčné obdobie. Môže už prezentovať výsledky. 

 

Je to jednoznačne najudržateľnejšie mesto bývalej východnej Európy. My sme sa tam našli, lebo v niektorých veciach inšpirujú aj oni nás. 

 

Bratislava je naše domáce mesto, ja som sa tu narodil. Nechystám sa ho opustiť. Určite tu budeme mať stále záujem kupovať aj ďalšie pozemky. Ale je to jednoduché. Keď niekde desať rokov čakáte na povolenie a inde zvládnu zmenu územného plánu za rok pol, myslím si, že nemusíte byť génius, aby ste si vybrali. 

 

V Palme má vyrásť aj prvá viacpodlažná drevostavba na Slovensku. Slovenská legislatíva však umožňuje použiť celodrevenú konštrukciu s priznaným drevom najviac do výšky 9 metrov. Budete žiadať o výnimku, ako napríklad Hoho vo Viedni? 

Už o výnimku bojujeme. Zatiaľ to vyzerá ako „mission impossible“, ale veríme drevu ako materiálu a považujeme ho za udržateľnejšie ako železobetón. Našťastie existujú aj iné cesty, ako urobiť udržateľný development.

 

Zvažujeme, že keď to nepôjde s drevom v tom rozsahu, ako sme chceli, nahradíme ho recyklovanými materiálmi. V otázke udržateľnosti pôjdeme na maximum toho, čo je dnes v Bratislave dosiahnuteľné. 

 

Majú v Bratislave stavebný potenciál aj iné brownfieldy? 

Áno, a máme o ne záujem, ale viac zatiaľ nepoviem. 

 

Čo vnímate ako najväčšie nedostatky územného plánovania Bratislavy? 

Dopyt po bytoch je veľký a úlohou developerského prostredia je plniť tento dopyt. Úlohou mesta a mestských častí je byť katalyzátorom a správnym partnerom dopytu a ponuky. Územný plán je nástroj, ktorý vie celý proces urýchliť alebo zbrzdiť. V Bratislave sa to bohužiaľ brzdí. Aj preto sú ceny bytov také, aké sú. 

 

Niektorí mestskí poslanci sú proti udržateľnosti. Aspoň sa to javí na základe ich snáh zakázať aj rozumný development. Vyháňajú tým ľudí do periférií mesta. Nestavať vôbec nie je riešenie.

 

Povedzme, že brownfield sa nezastavia a vznikne tam park. Urbanizácia však pokračuje, Bratislava sa rozrastá. Vo výsledku máme veľa štvorcových metrov na málo ľudí a obyvateľov, množstvo ľudí žijúcich v satelitoch a na periférii a park, ktorý je pre nedostatok financií zanedbaný.

 

Matúš Vallo sa sťažuje na to, že nemá v kase peniaze, ale prečo ich tam nemá? Lebo musí ťahať emhádečku z Devína do Rače. To isté platí aj pre kanalizácie, vodovodné potrubia a iné inžinierske siete, ktoré zvyšujú náklady na údržbu. Každodenným dochádzaním ľudí zo satelitov do práce v meste sa zvyšuje uhlíková stopa.

 

Postavením parku namiesto bytov by sme nespravili nič dobré. Satelity okolo Bratislavy vôbec nemali vzniknúť, sú výsledkom nefunkčného územného plánu a poslancov, ktorí sa stavajú proti záujmu verejnosti.  

 

 

 Ste súčasťou pilotného projektu spolupráce magistrátu a developerov, v ktorom sa majú postaviť nové nájomné byty pre mesto v časti developerského projektu. Ako ste sa k nemu dostali? 

Zavolali nám a spýtali sa, najskôr nesmelo, či by sme boli ochotní zúčastniť sa takejto myšlienky. Zopárkrát sme sa k tomu stretli. Netušili sme, čo od toho čakať. Boli sme ochotní a mali sme lokalitu, ktorou by sme sa vedeli priblížiť k ich kritériám. Postupne sa to začalo rozbiehať a po dvoch rokoch sme dospeli k nejakému výsledku, ale musím povedať, že obom stranám pri tom pribudlo niekoľko šedín. 

 

Aké boli kritériá výberu pozemku? 

Museli sme mať polhektárový a väčší pozemok, záujem stavať byty a zmeniť územný plán. Do úvahy sa bralo aj to, ako sa na ideu pozerajú v mestských častiach, kde sa malo stavať. Zo začiatku mala verejnosť voči projektu výstavby nájomných bytov veľkú nedôveru. Ľudia sa báli, že do ich štvrte prídu neprispôsobiví občania. Niektoré lokality aj po ceste vypadli, verejnosti sa ich podarilo úspešne zbojkotovať. 

 

A čo vám spôsobovalo najväčšie šediny? 

Každý mal iné očakávania. Myslel som si, že to pôjde rýchlejšie, že samotná metodika bude iná. Išiel som do toho naivne. Človek si povie „jasné, do pol roka to zbúchame“. Bolo to ťažké, dlhé a v Corwine na tom pracovalo množstvo ľudí. 

 

Na magistráte to tiež nemali jednoduché, lebo museli rokovať s piatimi developermi naraz. Najväčším problémom bolo asi dohodnúť sa na metodike odovzdania bytov mestu. 

 

Počul som, že budeme laboratórne myši. Konkurencia nám hovorila, že my si to vyskúšame a oni už potom naskočia do hotového systému. Aj oni sa mohli zúčastniť. Vallovci robili skôr nábor ako výber, aj keď developeri teraz tvrdia, že im nevolali. Kedykoľvek sa mohli pridať, za mňa to nebolo zatvorené. 

 

Na druhej strane máte výhodu. Zmena územného plánu pre pilotné projekty by sa mala stihnúť ešte v tomto volebnom období, druhé kolo sa už nestihne. 

Je to draho kúpená istota, ktorá v skutočnosti ani neexistuje. Mesto nám nič negarantuje – ani cez zmluvu, ktorú sme podpísali. Zmenu územného plánu vykonáva mestské zastupiteľstvo, na ktoré nemá magistrát dosah. Nikto vám negarantuje vôľu poslancov. Možno sme minuli dva roky práce a peňazí, ale treba byť pozitívny. 

 

Kedy by mohol byť váš pilotný projekt dokončený? 

Predpokladám, že by sme ho mohli zvládnuť od začiatku procesu za sedem až osem rokov. 

 

Projektu Guthaus na Račianskej ulici to trvalo ku kolaudácii pomerne dlho. Aký tam bol problém? 

Problémom bolo účelové zdržovanie povolení zo strany jedného občianskeho združenia. Bolo to úplne nezmyselné a podľa mňa to hraničilo s trestným činom. Projekt sme kúpili s nejakým povolením a nakoniec sme ho postavili menší s väčšou porciou zelene, ako sme mali. Reakcie boli veľmi príjemné. Robili sme na tom s celosvetovým tímom ľudí. Myslím si, že je vidno, že občianskemu združeniu nešlo o dobrú vec, mali zlý úmysel. 
Museli ste pre zvýšenie cien stavebných materiálov a infláciu navyšovať ceny zazmluvnených a nezazmluvených bytov? 

Ešte nie. Na Guthause sme boli zakontrahovaní ešte pred veľkým zvyšovaním cien, naši dodávatelia držali ceny a máme cenovú politiku, podľa ktorej nepredávame všetky byty naraz. Ale vieme, že pri ďalšej výstavbe už cenovka bude musieť ísť hore.