Bratislava je počtom nákupných centier európskym unikátom. A nové stále pribúdajú

Odborníci z oblasti komerčných nehnuteľností v tom, či je už bratislavský retailový trh na vrchole, nemajú jasno. „Číselné vyjadrenie ‚zahustenia‘ mesta obchodnými plochami nemusí hneď znamenať, že Bratislava je presaturovaná. Výkonnosť centier bola síce poznačená pandémiou koronavírusu, no odhliadnuc od toho považujeme nájomný trh v moderných centrách za zdravý, s pozitívnym dlhodobým trendom návštevnosti a tržieb,“ hovorí Pavol Kopernický, vedúci retailového tímu v Cushman & Wakefield na Slovensku.

Ako sme už spomínali, údaje zo SIM kariet navyše dokazujú, že v hlavnom meste žije a nakupuje omnoho viac obyvateľov, ako vyplýva z bežného sčítania obyvateľstva.

Richard Urvay, riaditeľ spoločnosti Colliers v Bratislave, však nevidí priestor na ďalšie veľké nákupné centrum. „Terajší trh je už teraz extrémne nasýtený, už otvorenie Nív s predajnou plochou 70-tisíc m² bolo absolútne limitné,“ myslí si. 

Nové je zaujímavé, no nájomcov ešte nekradne 

Nákupné centrum na Mlynských nivách bolo v pláne roky. Prakticky od času, keď pred pätnástimi rokmi získala spoločnosť HB Reavis pozemky autobusovej stanice a jej okolia. Keď developer v septembri 2021 strihal stuhu na hotovom projekte, nové nákupné centrum teda otvárali do slušnej konkurencie. 

V centre Bratislavy sa v súčasnosti nachádza päť centier, čo je podľa Tomáša Lorincza, riaditeľa prenájmu obchodných priestorov, CBRE Slovensko, z hľadiska iných metropol unikát. 

Keď sa otvorí nové nákupné centrum, je v prvých týždňoch veľkým lákadlom. Ľudia si ho chcú obzrieť či nakúpiť v úvodných zľavách. Nivy sú zatiaľ otvorené krátko nato, aby sa podľa odborníkov dalo vyhodnotiť, nakoľko „preberú“ zákazníkov konkurencii, teda nákupným centrám s podobnou spádovou oblasťou. Obchodné plochy sa vo veľkých nákupných centrách prenajímajú ešte niekoľko rokov pred samotným otvorením, takže dohody s kľúčovými nájomcami majú uzavreté ešte predtým, ako sa vôbec začne stavať. 

Veľkí nájomcovia vyhodnocujú, ktorá lokalita je pre nich z dlhodobého hľadiska optimálna a koľko obchodov môžu v danej spádovej oblasti úspešne prevádzkovať. Zmeny však podľa Lorincza určite budeme sledovať v priebehu najbližších 2-3 rokov, keďže viaceré nájomné zmluvy budú exspirovať a nájomcovia si budú môcť rozmyslieť, kde chcú ponechať svoje prevádzky. V blízkom okolí Nív napríklad rastie nová obchodná štvrť, ktorá bude po dokončení významným zdrojom tržieb. 

Pri takom nasýtenom trhu, ako je v Bratislave, však platí, že každé nákupné centrum môže byť v existenčnom ohrození, ak zaspí na vavrínoch a nebude dostatočne inovovať. „V kontexte prudkých spoločensko-trhových zmien môžeme predpokladať, že víťazmi v retail real estate industry nebudú tí najsilnejší, ale práve voči zmenám najprispôsobivejší,“ dodáva Pavol Kopernický. 

Príkladom takéhoto liftingu môže byť nákupné centrum Vivo! (bývalý Polus) v Novom Meste. Podľa Tomáša Lorincza bola rekonštrukcia a preobsadenie prvého nákupného centra na Slovensku iba otázkou času. Vlastník centra investoval v rokoch 2018 a 2019 do týchto zmien veľa energie.

Priestory prešli rozsiahlou rekonštrukciou, pribudlo viac zelene, drevených dizajnových prvkov aj priestory na sedenie a oddych s nabíjacími stanicami. Do centra Vivo! umiestnili nové eskalátory, parkovacie systémy v garážach a farmársku tržnicu. Nákupné centrum  aktuálne ponúka zhruba 200 prevádzok na nájomnej ploche 36 000 m² a k dispozícii má takmer 1 700 parkovacích miest.

Prišli aj noví nájomcovia, medzi nimi módna sieť LPP a supermarket Lidl, ktorý v centre nahradil skrachovaný Carrefour. „Celkovo môžeme hovoriť o vydarenej rekonštrukcii a kvalitnom mixe nájomcov. Faktom je, že pri nových projektoch, ale aj takýchto zásadných rekonštrukciách či redizajne musí vlastník centra počítať s nábehovou krivkou návštevnosti a obratov svojich nájomcov,“ upozorňuje Lorincz. Krátko po otvorení centra Vivo! však vypukla pandémia.

Čím väčšie predajne, tým lepšie 

Slováci čoraz intenzívnejšie nakupujú online. Medziročný rast slovenského e-commerce podľa údajov spoločnosti Heureka dosiahol 19 %. V januári 2022 prvýkrát v histórii prekonali nákupy na internete na Slovensku hranicu dvoch miliárd eur. Tí, ktorí si mysleli, že to znamená, že z predajní sa stanú len kiosky na vyzdvihnutie tovaru, boli na omyle. Trend je prekvapivo celkom opačný a ukazujú to aj prevádzky v Nivách. 

Spoločnosť Humanic si tam vybudovala najväčšiu predajňu na Slovensku, Alza zas najväčší showroom. Zväčšujúca sa výmera veľkých nájomcov sa za posledné roky stala ich stratégiou predaja a trendom v nákupných centrách. Na väčšej ploche totiž dokážu lepšie odprezentovať svoju širokú ponuku a zároveň prilákať väčšie množstvo zákazníkov zo spádovej oblasti.

Aj typickí módni nájomcovia už zasahujú napríklad do segmentov domáceho dizajnu a potrieb, malej spotrebnej elektroniky či rôznej sezónnej ponuky. „Cieľom je zvyšovať nákupný košík na jedného zákazníka, čomu výrazne pomáhajú práve aj impulzívne nákupy iného sortimentu priamo v predajni. Práve tento efekt sa dá ťažšie kopírovať na internete. Tu totiž zákazník cielene vyhľadáva tovar, o ktorý má záujem, a zároveň si okamžite porovnáva aj ceny,“ vysvetľuje Tomáš Lorincz. 

Je však potrebné povedať, že aj internetový predaj benefituje z kamenných predajní, ktoré slúžia ako výdajné miesta, prípadne aj ako medzisklady pre online. 

„Nivy museli byť od začiatku lízingového procesu (procesu prenájmu – pozn. red.) marketované ako flagship shopping centre, teda nákupné centrum s najlepšími a najväčšími značkami na slovenskom trhu. Ak by nemali túto ambíciu, bol by proces prenájmu o to komplikovanejší a kľúčoví nájomcovia by o Nivy nemali záujem,“ myslí si Richard Urvay.  

Zároveň však dodáva, že prilákať veľké, kľúčové značky sa síce podarilo, no zatiaľ chýba nutná esencia každého ambiciózneho nákupného centra, a to sú menšie monobrandové značky najmä zo segmentu módy. Taktiež zatiaľ nevidieť širší výber gastronomických konceptov, ktoré nestihli pripraviť do oficiálneho otvorenia centra. Podľa retail marketing manažérky Beaty Móriovej majú Nivy aktuálne naplnené kapacity na 90 %. 

„Diskontéri“ rástli aj cez pandémiu  

Ešte viac ako konkurencia nákupné centrá posledné roky potrápila pandémia. Nájomcovia mali v dôsledku pandemických obmedzení problém s obratom, čo ovplyvnilo príjem prakticky každého vlastníka obchodných centier v krajine. 

V lepšej situácii sa nachádzali regionálne retailové projekty, ktoré nie sú do takej miery ovplyvnené dopytom zamestnancov z priľahlých kancelárskych budov. Vláda poskytla pomoc vo forme dotácií časti nájomného, ktorá však nezabránila krachu niektorých maloobchodníkov s menšími obratmi a so slabšou finančnou pozíciou.

Maloobchodníci sa kvôli prežitiu museli popasovať s omnichannelom – prepojením kamenných predajní s online nakupovaním. Nájomcovia podľa Pavla Kopernického prichádzajú s čoraz náročnejšími podmienkami, kam patrí napríklad prenesenie nákladov na zariadenie maloobchodnej jednotky na prenajímateľa, možnosť predĺženia zmluvy pri zachovaní pôvodnej výšky nájomného a servisných poplatkov a ďalšie. 

„Neistota spojená s obavami zo znovuzavedenia reštrikcií spôsobila, že mnohé (najmä gastronomické) značky pozastavili plánovanú expanziu. To má vplyv na prenajímateľov, ktorí takto musia hľadať náhradných nájomcov do jednotiek, ktoré zostanú neprenajaté,“ približuje analytik. 

Tomáš Lorincz však upozorňuje, že nie všetci obchodníci si nechali zájsť chuť. Veľkí diskontéri, naopak, nepoľavili pri hľadaní nových prevádzok ani v tomto období. Aj v posledných rokoch sme teda boli svedkami otvorenia niekoľkých desiatok nových veľkometrážnych prevádzok v nákupných centrách či retailových parkoch. Ich tempo rastu však bolo spomalené. 

Skromné retailové parky expandujú 

Malým víťazom v ťažkých časoch sú retailové parky. „Tak ako vo všetkých krajinách strednej a východnej Európy, aj na našom území prevláda záujem o retail parky – či už zo strany investorov, alebo nájomcov,“ potvrdzuje Richard Urvay. 

Prím však hrajú v menších mestách Slovenska, kde nedáva zmysel budovať celé obchodné centrum. Pre nákupné strediská sú teda konkurenciou, len ak zasahujú do ich spádovej oblasti, ako napríklad Pharos pri Avione. 

Štandardne má každá predajňa v nákupnom parku nezávisle riešené zásobovanie a samostatný vchod pre zákazníkov priamo zo spoločného parkoviska. Nie je teda nutné vstúpiť do spoločných priestorov, ktoré sú náchylné na pandemické reštrikcie. Výhodou je zároveň diskontná skladba nájomcov, ktorá sa javí ako silne rezistentná aj na veľmi nasýtených maloobchodných trhoch. 

Koncept a výber predajní je zväčša jednoduchý. Nepredháňajú sa v luxusných nájomcoch, skôr cielia na pokrytie základných potrieb. Typicky tu nájdete potraviny, drogériu, módu, lekáreň, elektrospotrebiče, chovateľské potreby a spomínané diskonty. Majú zväčša 9 až 12 nájomcov, zatiaľ čo veľké nákupné centrá ich majú 100 a viac.